Новости

Кто есть кто на рынке недвижимости
          Сегодня на рынке недвижимости работает несчетное число компаний: риэлтерские, инвестиционно-строительные, девелоперские, строительные, управляющие, финансовые — каких только нет! Чем они отличаются друг от друга, каким бизнесом занимаются?

Компании, деятельность которых связана с недвижимостью, можно классифицировать по видам бизнеса:
-девелопмент;
-строительство;
-управление недвижимостью;
- инвестиционная деятельность;
- агентская деятельность.

Девелопмент. Девелопер - физическое или юридическое лицо, которое организует создание объектов недвижимости в наилучшем месте так, чтобы вернуть инвестированные ресурсы и получить прибыль от реализации проекта. Девелоперы занимаются землеустроительными, инженерными работами и другой деятельностью, направленной на улучшение коммерческого использования земельных участков.
Поэтому для девелоперских компаний важно иметь в своём активе землю, которую они в основном получают следующими способами:

- заключают инвестиционные контракты на реализацию строительных проектов путём выигрыша права на застройку на аукционе;
- заключают соглашения с местными органами власти на вывод за пределы города промышленных предприятий с последующей застройкой этой земли жилыми комплексами;
- участвуют в специальных программах по реконструкции ветхого жилья;
- приобретают права на уже заключённые инвестиционные контракты другими компаниями.

После получения прав на землю девелоперской компании предстоит работа по сбору необходимых разрешений и согласований по использованию того или иного земельного участка. Затем она должна подготовить архитектурный проект. Этот этап может длиться полгода, год и больше. Он сопряжён с большими рисками, поскольку в какой-то момент всё может застопориться, отсутствие хотя бы одного разрешения приводит к незаконности использования всего земельного участка.
Одновременно с получением согласований идет поиск и привлечение инвесторов. Основными схемами финансирования инвестиционных проектов являются:
- банковские кредиты. На данный момент это наиболее распространенная схема финансирования инвестиционных проектов. При этом, как правило, банк требует от заемщика, то есть девелопера, наличия ликвидного залога, кредитной истории, предоставления финансовых показателей за прошлые периоды, юбизнес-плана инвестиционного проекта и т.д.

- облигационные займы, векселя. Эти ценные бумаги выпускаются прежде всего для того, чтобы избавиться от необходимости привлекать банки к кредитному финансированию. Практически все облигационные и вексельные займы инвестиционно-строительных и девелоперских компаний в настоящее время размещаются бех обеспечения, то есть без всяких гарантий. Инвесторы — владельцы облигаций — не получают контроля над реализацией инвестиционного проекта, целевым использованием средств и деятельностью компании в целом, так как большинство эмитентов облигаций и векселей не прозрачны. В случае несвоевременного погашения займа требуется достаточно много времени на возвращение собственных инвестиций.
- соинвестирование. Инвесторы, вкладывающие денежные средства в перспективные проекты в сфере недвижимости, заключают с девелоперами так называемые договоры соинвестирования строительства. Суть подобного договора состоит в том, что за сумму Х соинвестор, по сути выкупает у девелопера Y% прав на объект недвижимости, который этот девелопер возводит или возведет в будущем. Соинвестированием занимаются как частные лица, так и агентства недвижимости, инвестиционные компании и фонды, банки и т.д.

Наконец, девелоперские компании в качестве инвесторов привлекают обычных граждан, собирающихся приобрести жильё. Так появляются проекты по долевому строительству живых домов, о которых мы поговорим подробнее в дальнейшем.
Когда проект наконец согласован, а деньги найдены/получены, проводятся собственно отбор порядчиков, их финансирование и контроль выполнения ими работ, рекламная компания, маркетинговое продвижение, а затем и реализация объектов недвижимости (передача их в эксплуатацию).
Девелоперских компаний полного цикла пока в России немного, но ситуация на рынке складывается таким образом, что именно крупные девелоперские компании будут формировать рынок как жилой, так и коммерческой недвижимости.
Строительные компании. На рынке присутствуют множество самых разнообразных компаний, занимающихся строительством, что объясняется разнообразием работ, которые производят при возведении будущего здания. Выполнение такого разнообразия работ зачастую не под силу одной компании, и поэтому их организация строится вокруг основной компании, которая именуется генеральным подрядчиком. Она, в свою очередь, привлекает для выполнения смежных работ специализированные организации – подрядчиков.
Управление недвижимостью. Суть управления недвижимостью заключается в том, что собственник поручает фирме полное сервисное обслуживание, которое включает в себя контроль своевременной оплаты найма, коммунальных услуг и средств связи, а также обеспечение бесперебойной работы коммунального хозяйства и поддержание здания в технически исправном состоянии.
Инвестиционная деятельность. На инвестиционном рынке недвижимости можно выделить следующих игроков:

- частные лица, инвестиционные компании, финансово-промышленные группы. Для этих игроков рынка недвижимости очевидное преимущество инвестиций в данный актив состоит в оптимальном сочетании высокой доходности и низкого риска вложений.
- банки становятся всё более активными участниками рынка недвижимости. Помимо кредитования организаций, занимающихся строительством, они предлагают населению различные ипотечные программы по приобретению жилья в кредит, а также сами вкладывают денежные средства как в коммерческую, так и жилую недвижимость.

Агентские компании (риэлтеры и ипотечные брокеры). Поскольку риэлтерская деятельность не подлежит обязательному лицензированию и присутствует в уставных документах множества фирм по принципу «чтобы было», сложно подсчитать, сколько на рынке недвижимости реально действующих компаний. Основная задача агента — продать или сдать в аренду объект недвижимости. Второй их рыночной функцией является осуществление консалтинговых услуг. Как вам хорошо известно, через агентство можно найти и купить себе квартиру, осуществить обмен квартирами и т.д.
Профессиональную помощь клиенту в общении со всеми участниками процесса ипотечного кредитования должны оказывать специализированные организации, занимающиеся ипотечным консалтингом. Ипотечные брокеры создаются как самостоятельные специализированные структуры, так и на базе риэлтерских компаний. Будут ипотечные брокеры самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлтерских организаций, покажет время. В Соединенных Штатах, к примеру, эти функции законодательно разделены с целью избежать конфликта интересов. Поскольку комиссия агентства недвижимости напрямую зависит от того, по какой цене клиент купит квартиру, поэтому высока вероятность того, что агент предложит клиенту более дорогую или переоцененную квартиру, а затем склонит клиента к тому, чтобы взять максимально возможную сумму кредита для покупки предложенной им же квартиры. При этом не учитываются финансовые возможности клиента по погашению кредита. Кроме того, как известно, узкая специализация, позволяет добиться наилучшей эффективности, профессионализма и результатов в кратчайшие сроки. Поэтому мы рекомендуем руководствоваться принципом «каждому свое», т.е. для кредитов — брокеры, для недвижимости — риэлторы.

Источник: realty.south.ru
23.10
Кризис мировой финансовой системы принес на российский рынок новую тенденцию: поспешно забрав средства из ненадежных активов, вкладчики сегодня находятся в замешательстве, не зная, куда теперь вложить свои деньги. Боязнь принять решение, основанная на собственных сомнениях инвестора в перспективности тех или иных вложений....
02.10
          Сегодня на рынке недвижимости работает несчетное число компаний: риэлтерские, инвестиционно-строительные, девелоперские, строительные, управляющие, финансовые — каких только нет! Чем они отличаются друг от друга, каким бизнесом занимаются?

Компании, деятельность которых связана с недвижимостью, можно классифицировать по видам бизнеса:
02.10
          Как известно, застраховать сейчас можно все, что угодно. И любая страховая компания может быстро доказать, что именно этот страховой продукт просто жизненно вам необходим и при этом практически ничего не стоит. Но так ли это? И как относиться к страхованию недвижимости? Как к полезной и относительно недорогой услуге? Или как к попытке хитроумного мошенничества в духе Остапа Бендера?
статистика посещений